阿勒泰市俄罗斯步行街房地产开发有限公司与黄世开、孙桂荣商品房销售合同纠纷二审民事判决书
新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州阿勒泰地区中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）新43民终374号
上诉人（原审被告）:阿勒泰市俄罗斯步行街房地产开发有限公司，住所地:阿勒泰市文化路1区21-127栋。
法定代表人:史发国，该公司经理。
委托诉讼代理人:蒋容波，广东强邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:黄世开，男，1969年1月1日出生，住阿勒泰市。
被上诉人（原审原告）:孙桂荣（黄世开之妻），女，1978年10月20日出生，住阿勒泰市。
共同委托诉讼代理人:宋继忠，新疆法爱律师事务所律师。
上诉人阿勒泰市俄罗斯步行街房地产开发有限公司（以下简称俄罗斯步行街公司）因与被上诉人黄世开、孙桂荣商品房销售合同纠纷一案，不服阿勒泰市人民法院（2016）新4301民初1405号民事判决，向本院提起上诉。
本院于2017年8月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。
上诉人俄罗斯步行街公司的法定代表人史发国及委托诉讼代理人蒋容波，被上诉人黄世开及黄世开、孙桂荣的共同委托诉讼代理人宋继忠到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
俄罗斯步行街公司上诉请求:撤销一审判决，改判驳回黄世开、孙桂荣全部诉讼请求。
一、二审诉讼费由黄世开、孙桂荣承担。
事实和理由:一、一审认定事实错误。
双方真实意思表示和实际履行的是《购房协议》，不是《商品房买卖合同》，首先，本案中，双方于2012年9月25日签订《购房协议》后第二天即开始履行该协议，黄世开支付了50万元，之后陆续支付了200多万元房款，该协议在实际履行中。
其次，已付款是以黄世开本人名义，没有涉及《商品房买卖合同》中的其他购房人，可见，双方实际履行的也是《购房协议》。
第三，从付款时间来看，绝大部分付款时间是2012年9月至12月间，如果按黄世开的说法，《商品房买卖合同》是在2013年4、5月签订，那么付款时间应该是2013年4、5月之后，而实际情况是《商品房买卖合同》仅是为逃避税款而签订的假合同。
第四，《商品房买卖合同》没有签订时间，不是在《购房协议》之后签订，而是同时签订，是双方协商买房时即协商一致的，而且即使《商品房买卖合同》与《购房协议》存在时间偏差，但由于《商品房买卖合同》没有签订时间，也可以认为，双方同意《商品房买卖合同》的时间是随意的，双方认可真实的合同签订时间为《购房协议》签订的时间。
一审认定《购房协议》在前，《商品房买卖合同》在后，后者是对前者的变更，不成立。
二、一审认定《商品房买卖合同》合法有效，违反法律规定，该合同关于价款的约定是为逃避缴纳税款义务，少交税款而达成的协议，内容是双方串通，损害国家利益的行为，当属无效，该合同关于价款的约定无效，应按《购房协议》履行合同价款义务。
三、黄世开、孙桂荣未完全支付全部购房款，在付清房款前，俄罗斯步行街公司有权行使后履行抗辩权，拒绝为其办理房屋产权证，一审认定俄罗斯步行街公司违约并支付违约金没有事实依据。
黄世开、孙桂荣辩称，一、一审认定《商品房买卖合同》依法成立合法有效，该认定事实清楚、证据确凿。
本案双方对买卖阿勒泰市文化路×区××栋负一层出现了两份合同，《购房协议》先于《商品房买卖合同》，俄罗斯步行街公司认为《购房协议》是双方真实意思表示和实际履行的合同，理由不能成立。
二、黄世开、孙桂荣不存在逃税、避税行为，且已按合同约定履行付款义务，有税务发票、收款收据和俄罗斯步行街公司前任经理赵昊丹谈话笔录佐证。
三、一审判决俄罗斯步行街公司履行办证义务事实清楚，有法律依据。
俄罗斯步行街公司违反《商品房买卖合同》第十五条规定，至今未办理不动产权证书，属于违约，另外，俄罗斯步行街公司多次将房屋抵押给他人，影响办证进程应当承担违约责任。
综上，请求驳回上诉，维持原判。
黄世开、孙桂荣向一审法院提出诉讼请求:1、请求判令俄罗斯步行街公司立即办理属于黄世开、孙桂荣的位于文化路×区××栋负一层02号房屋不动产权证书；2、俄罗斯步行街公司赔偿违约金1600元；3、俄罗斯步行街公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实:2012年9月25日，黄世开与俄罗斯步行街公司签订《购房协议》，约定黄世开购买俄罗斯步行街公司位于阿勒泰市文化路×区××栋负一层（原美家电器），总价款为430万元。
该协议未实际履行。
后黄世开、孙桂荣与俄罗斯步行街公司签订《商品房买卖合同》，约定黄世开、孙桂荣购买俄罗斯步行街公司位于阿勒泰市文化路×区××栋负一层02号商品房，约定面积为225平方米，单价7100元每平方米，总价值为1597500元，合同未注明签订日期。
2013年5月，黄世开、孙桂荣陆续向俄罗斯步行街公司支付房款，于2013年5月9日支付完毕，由俄罗斯步行街公司向黄世开、孙桂荣出具发票1张。
合同约定出卖人应当在商品房交付使用后300日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，由出卖人按照已付房款的0.1%支付违约金。
俄罗斯步行街公司于2013年5月份将商品房交付黄世开、孙桂荣使用，至今未办理不动产权证书。
另查明，俄罗斯步行街公司将2012年9月25日《购房协议》中约定的文化路×区××栋负一层，分割成两套分别出售给黄世开、孙桂荣及黄世开、黄开英、黄世荣、邓爱全、李三清，单价均为每平方米7100元。
一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，且不违反法律强制性规定，属合法有效的合同，依法成立的合同应受法律保护。
合同双方应按照诚实信用原则依法履行合同，违约方应承担法律责任。
俄罗斯步行街公司辩称黄世开、孙桂荣应付总房款为215万元，黄世开、孙桂荣未按照合同约定履行付款义务的意见，双方2012年9月25日签订的《购房协议》，约定总房价为430万元，但并未实际履行，后俄罗斯步行街公司又将《购房协议》中的商铺一分为二，分别与黄世开、孙桂荣及黄世开、黄开英、黄世荣、邓爱全、李三清签订了《商品房买卖合同》，两份合同中都约定房价为7100元／平方米，总房价为1597500元，后签订的《商品房买卖合同》变更了原《购房协议》中的购买主体及单价，属双方真实意思表示，应按照后面签订的《商品房买卖合同》履行权利和义务，故对俄罗斯步行街公司的辩论意见，不予采信；庭审中俄罗斯步行街公司认可黄世开、孙桂荣已支付了1597500元房款，因双方签订的《商品房买卖合同》中未注明签订日期，合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后300日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，由出卖人按照已付房款的0.1%支付违约金。
经核实，俄罗斯步行街公司于2013年5月份将商铺交付黄世开、孙桂荣使用，合同约定了俄罗斯步行街公司提供资料报备的时间，但未约定办理房屋权属证书的时间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条 第（三）规定:由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。
故俄罗斯步行街公司应在第三百零一日前协助黄世开、孙桂荣办理不动产权属证书，因俄罗斯步行街公司未提供证据证实其已提供了资料进行报备，故认为本案所涉房屋至今未办理房屋权属证书属俄罗斯步行街公司的原因，俄罗斯步行街公司构成违约；根据合同约定俄罗斯步行街公司应支付黄世开、孙桂荣违约金1597500元×0.1%为1597.5元。
黄世开、孙桂荣诉请1600元的违约金高于1597.5元，支持违约金为1597.5元。
依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条 第一款 ，《中华人民共和国合同法》第六十条 、第六十二条 第（四）项 、第一百零七条 ，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条 之规定，判决:一、被告阿勒泰市俄罗斯步行街房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告黄世开、孙桂荣办理位于阿勒泰市文化路×区××栋负一层02号商品房不动产权属证书；二、被告阿勒泰市俄罗斯步行街房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告黄世开、孙桂荣违约金1597.5元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条 之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告阿勒泰市俄罗斯步行街房地产开发有限公司负担。
二审中，俄罗斯步行街公司未提供证据，黄世开、孙桂荣提供证据:房屋登记簿和不动产权利登记信息，证明俄罗斯步行街公司2012年11月19日2017年3月16日期间分五次将涉案权属证书抵押给银行，影响了黄世开、孙桂荣办理权属证书的进程，存在违约行为，应当承担违约责任。
俄罗斯步行街公司质证意见:真实性不认可，从登记内容看房屋与本案房屋没有关联性，房屋抵押是房地产企业的正常情况，没有办证的原因是黄世开、孙桂荣没有交清房款，抵押行为不影响办证，不能证明俄罗斯步行街公司违约。
本院认证意见:真实性予以确认，但不能支持其证明目的，证明力不予确认。
本院对一审查明的事实予以确认。
本案争议焦点:俄罗斯步行街公司应否协助黄世开、孙开荣办理不动产权证书；俄罗斯步行街公司是否存在违约行为，应否承担违约金。
本院认为:黄世开与俄罗斯步行街公司签订《购房协议》中买卖标的物为阿勒泰市文化路×区××栋负一层02号、03号商品房，总房价为430万元；黄世开、孙桂荣与俄罗斯步行街公司签订的《商品房买卖合同》买卖的标的物为上述02号商品房，总房价为1597500元。
黄世开、孙桂荣以《购买协议》是实际履行的合同，按此合同价款由黄世开未足额履行给付房款义务，而拒绝办理产权证。
黄世开、孙桂荣认为其已按《商品房买卖合同》确定的价款履行给付义务。
双方对实际履行的是那份合同产生争议，《商品房买卖合同》没有签订日期，无法从时间的先后上判断，根据本案的证据，《商品房买卖合同》是备案合同，俄罗斯步行街公司开具并交予黄世开的不动产统一发票中买受人、价款与《商品房买卖合同》一致，结合一审中俄罗斯步行街公司陈述已收到发票中的房款,以及一审法院对赵昊丹的调查，证据之间可以相互印证，证实俄罗斯步行街公司与黄世开、孙桂荣实际履行的是《商品房买卖合同》，黄世开、孙桂荣已尽到举证责任。
俄罗斯步行街公司未提供有效的反证，其上诉理由不成立。
俄罗斯步行街公司认为《商品房买卖合同》是为逃税、避税而签订,合同中价款的约定无效的理由无证据支持，不予采信。
黄世开、孙桂荣已按《商品房买卖合同》履行给付价款的义务，俄罗斯步行街公司应当协助黄世开、孙桂荣办理不动产权证书，俄罗斯步行街公司未按合同约定的期限履行协助义务，应当承担违约责任。
综上所述，俄罗斯步行街公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第一款 第一项 规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人阿勒泰市俄罗斯步行街房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长郝建军
审判员胥彩霞
代理审判员王鹏
二〇一七年十一月十八日
书记员汪丹
