俄罗斯建筑市场发展趋势

近年来，俄罗斯经济持续增长，建筑业日见兴旺，成为最有活力的经济部门之一。随着俄罗斯经济持续稳定增长和国力恢复，一系列基础设施建设，包括道路交通网建设、市政建设、港口建设、石油化工项目和天然气工程项目建设等在包括西伯利亚、远东在内的全俄各地区逐步展开。而随着经济增长，俄罗斯居民生活水平不断上升，对住宅的需求量日益增长。

    俄建筑工程市场的发展不但与建筑工程项目数量的增加有关，还和价格的巨大变化有关（不动产价格的增长速度超过了通货膨胀的增长速度）。

    一、俄罗斯建筑市场增长情况

    2000年至2006年，俄罗斯的建筑工程市场总值增长了大约3.5倍。2006年，建筑行业完成了总额约为22500亿卢布的工程项目，比2005年增长了16%，成为15年来俄罗斯建筑行业发展最快的一年。

    2007年1月份，俄罗斯建成住宅300万平方米，同比增长64.5%。2006年全年，俄罗斯建成住宅5020万平方米，同比2005年增长15.2%。

    2006年建成住宅的平均造价为每平方米13662卢布，2005年平均造价为11705卢布。一些地区住宅的实际造价远远超出了全俄罗斯的平均水平。譬如，莫斯科住宅的实际造价为每平方米26706卢布，哈巴罗夫斯克边疆区每平方米24500卢布。

    俄建筑行业现有从业人员330万人，各类建筑企业、建材生产企业和建筑设计机构共13万多家，其中建材生产企业9300家，建筑设计机构1万多家。

    目前，俄罗斯建筑市场的基本特点是：工业、交通等基础设施和住宅的需求量大；大多数建材企业和建筑企业资金短缺，生产设备陈旧，小企业居多，劳动力不足，竞争能力不强，急需投资；俄罗斯本国建材产品产量少、质量差，满足不了国内建筑市场的需求。  

    二、俄罗斯基础设施建设全面展开

    俄罗斯基础设施陈旧落后，需要进行大规模重建，而随着石油美元和财政收入大幅增加，俄罗斯政府已有能力进行大规模基础设施建设投资。

    目前，俄罗斯经济中基础设施领域的增加值在国内生产总值中所占的比重不超过11%。    

    俄罗斯总理表示，政府打算实施整个基础设施市场的长期发展战略，俄基础设施市场是世界上最有发展前景的市场之一。基础设施建设是俄罗斯经济发展的关键因素，为此俄将加大在这方面的国家投资，同时鼓励私人进行投资。未来10年俄罗斯基础设施市场的规模将达到1万亿美元。

    俄政府将奉行积极的经济政策，其核心是促进建设新的现代化的基础设施。俄罗斯计划实施一系列的基础设施建设长期发展战略，包括铁路、公路、航空和港口等基础设施建设。2008年至2010年俄国内生产总值的年增长速度将不低于6%，而固定资产投资增长速度将不低于11%。 预计2008年俄联邦财政支出中将有9000亿卢布用于基础设施建设，相当于全部财政支出的16％。

    三、俄罗斯住宅建设持续升温

　　由于经济衰退而长期萧条的俄罗斯住宅建筑业，随着经济增长迅速复苏并日渐火爆。随着收入持续增长，居民对住房的需求也越来越大和越来越迫切。

    从2000年起俄罗斯建筑市场开始出现升温趋势：当年完成合同额5303亿卢布（约合189亿美元）,115907座建筑竣工投入使用，其中住宅楼110532栋。2001年完成工业建筑12万平方米，民宅使用面积10余万平方米，此外还改建、扩建了一大批房屋和相关基础设施。2002年，俄基本建设投资规模约553亿美元，比上年增长102%；当年完成合同金额约289亿美元，较上年增长63%；交付使用的住宅面积3380万平方米。2003年俄建筑业继续保持高速增长势头。

    2006年，俄罗斯各地区的居民住宅建设继续保持积极发展的态势。当年居民住宅的建设总量比2000年增加了50%。2006年俄罗斯居民住宅建设总量同比增长了15.2%，新增面积超过5000万平方米。

    据俄罗斯工业与能源部分析的数据，到2010年之前大约1/3的俄罗斯人可以买房，人均住房面积将达到54平方米，因此需要加快住房建设速度。在今后几年中，俄罗斯的住宅建设面积将以每年15%一20%的速度增长。此外，还要对老房进行改造，各地方政府都把改造旧房，改善居住条件确定为重点工作。

    但是，俄罗斯各州及地区的建筑业发展是极为不均衡的。2006年新增住房主要分布在西部的中央联邦区和伏尔加河沿岸联邦区（分别占34.7％和19.9%）。1990年这两个地区在新增居住面积方面大体相同，而今天中央联邦区已经稳居第一位。从1990年到2006年，俄罗斯南部联邦区住房建设也出现加速态势，在俄罗斯全国所占比重从12.3%增长到14.9%。在其他地区，特别是东部地区，则出现了下降趋势--远东联邦区的比重下降到了原来的1/3，西伯利亚联邦区下降了6个百分点。最稳定的地区是西北联邦区。虽然其新增住房面积在整个俄罗斯的比重也曾出现一些波动，但目前水平与1990年基本持平。

    四、俄罗斯商业地产市场增速加快

    近年来，俄罗斯商业地产市场发展很快，2006年增长了14%。与其他市场不同的是，由于办公用和仓储设施不动产市场的增长，商业地产市场的增长速度还在不断提高。

    市场的主要部分是写字楼。2006年这部分市场占商业地产总量的61%，位居第一位。排在第二位的是仓储库房，排在第三位的是商铺。尽管仍有新的写字楼投入使用，但是写字楼市场的份额在逐渐变小。原因是写字楼市场的起点大大高于库房和商铺市场，其增长速度既比不上库房市场，也比不上商铺市场。2004年到2006年商铺市场的增长速度是库房市场增长速度的两倍以上，是写字楼市场增长速度的三倍多。不过商铺市场的增长速度正在降低。